近年来，文化旅游产业风头正劲，从市场增长到国家政策再到产业投资，已成为引领我国消费升级的主要引擎。在新时代全球化和城镇化背景下，文化旅游产业正呈现全球化、区域化和产业化的新趋势，新场景、新技术、新产品、新模式带来“文旅＋产业”的异彩纷呈。这些，也为文旅产业策划、文旅地产开发提供了丰富的创新素材和资源。文旅地产规划和运营应该怎么做？
一、寻找差异化：注入特色文化内涵
“注入特色文化内涵”就是寻找项目的核心竞争力和策略方向，这个是基于项目所在周边或者城市的的高度、文化、生态的结合，形成项目最大的优势。“注入”的关键就是整合资源，就是将文化资源、功能、产品创新等关联起来。
从策略上将，特色文化是一个项目的长板理论。项目都要能够找到自己的核心价值，充分宣传。而特色文化也就是一个项目“混”，只有清楚了“魂”在哪里？个性在哪里？核心竞争力在哪里？可持续发展依凭的东西在哪里？项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是我们飙马商业地产顾问机构的核心能力之一。
二、政市融合：政策+市场
所有的房企开发商首先就是要了解市场的变化，结合自身的优势和基础条件，然后在开发相同产品的同时去整合经验，探索探索创新，寻找自己合适的产品研发模式，开创自身的文旅开发运营品牌。然后就是紧跟政策，开发项目也不是一头盲目自顾不暇的做产品搞创新，也要时刻关注政治，以及政府发布的相关文件，迎合政府全局把控和宏观调控，从而内外一起发力内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。那样项目开发商与政府能够搭建一座共赢的桥梁。
三、三思而后行：思长远+思品牌+思实力
任何一个文旅地产项目的开发都是一个非常大的工程，不管是哪个企业或者政府作为开发商去招商和寻找合作伙伴，还是转型转型进入文旅地产领域的企业，都必须要三思而后行，要做到思长远、思品牌、思实力。
思长远方面，首先先你要区别是作为企业未来长期持续发展的战略型项目还是尝试探索做文旅地产的短暂策略型，还是以房地产的概念只是单纯寻求拿地、建房然后销售快速获得利益。然后就是思品牌，随着社会消费水平的增长，打造一个品牌光有靠钱砸可没用，必须要学会打造精品品牌，有自己的特色优势，而且还要有座精细特色产品的能力，同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。最后就是开发一个文旅项目前期需要有巨大的投入，企业是否拥有前期投资，中前期有持续投资的能力是关键，所以企业必须要认真思考自己是否有这样相当的实力。
四、开发三部曲：策划、规划、执行
先策划再建设已经是所有地产行业的标准动作，很多文旅项目的失败，就是因为缺少合理的策划，政策来说一个项目的标准流程应当具备三个流程，即：策划、规划、执行。
1、策划
项目的开发，所有企业内部从开始的想法到会议讨论，最后与政府沟通进行前期谋划拿地，通过对自身的了解特点形成项目开发必要的前期准备。
2、规划
一般的企业开发都会有自己的策划团队，当然也有找国内外知名的策划咨询机构进行项目方案的规划，专业的策划机构往往会拿出一个甚至几个策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决项目的“特色、功能、价值、模式、文化”等文体，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。
3、执行
最后就是选定专业策划机构给出的方案，根据方案策划进行定量化，将项目按照方案进行精细化的技术规划，落实图纸，开始整合公司资源，拟定具体的工作计划，把这个项目建设开始执行开来，这样可以最大化的规避无脑操作和寻找差异化的问题。
五、运营＞销售
文旅地产的项目最主要看重的就是长期的运营，一个好的文旅项目，肯定离不开一个优秀的运营团队，虽然项目的前期，主要是运作项目内部能够销售的产品，达到快速回笼资金的目的，但是对于文旅地产，销售完部分产品仅仅是开始，对于文旅地产而言，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅客来自五湖四海，这才是决定旅游地产项目去化速度的真正因素。
