如果你手边刚好有一个闲置的物业，而且自己打算投资养老院，这时候一定不要高兴的太早，诱人的机会往往伴随着高风险，在你开工前，你需要搞明白一些问题。
何为闲置物业？
既然已被打入闲置物业的冷宫，说明它现在具备的商业价值就远远低于原本建筑形态的价值，如果它还存在一定的商业价值，我想大多数人不会轻易投资养老院。
这也反映了当下我国养老产业的一个现状，那就是大多数投资人本意并不是为了做养老，如果有更好的投资机会，会做养老吗？后面会讲到一个案例。
继续说我们的“冷宫”，呵呵。
国土资源部办公厅关于印发 《养老服务设施用地指导意见》的通知，特别说明：“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构”。
实际上闲置物业还包括经营不善的酒店、空置率很高的休闲度假区客房、三四线城市卖不掉的烂尾楼等，都属于闲置物业。
这些闲置的资产无法变现，本身就是一个老大难问题，这个时候再去做养老，进行二次投资，真的可以吗？
回答好这5类问题再开工也不迟。
第一、具有不可替代性
在相对成熟的市场范围内，结合你的床位数，如果你的项目辐射的区域是方圆5公里，周边的十几个社区，那么你就要考虑在你的“地盘”里，如果有人新建一个项目（特别说明：非改建项目），而且价格上你没有任何优势。
你要考虑清楚是否做这个事情，因为新建的项目在服务理念、建筑结构、装修上更吸引老人，不管你成不承认，这就是事实。
不可替代性主要表现在核心竞争力，比如你的物业里有一个小花园，户外活动空间较大，那就会更加吸引老人或者子女青睐，这也印证了我之前说的观点：客户在对比几家养老院后，关注点一定是在谁家有特殊的地方，而不是对比你们都有棋牌室。
举一个反面的不可替代性案例，前一段时间受邀去评估一个县城里的商务酒店，目前处于半经营状态，客人不是很多（老板说城北去年刚刚开了几家新酒店，对他简直是灾难性的打击），老板想盘活这个资产，投几百万改造一下（这样的出发点，很难做好养老院，因为投资者看不到服务才是核心）。
我看过后建议不要再投资养老了，养老也很难做滴。
首先酒店的位置是非常好的，临街，也在县城比较繁华的区域，但是没有院子，孤零零的一栋建筑物，从大堂进去电梯然后走进通道，狭窄的过道轮椅双向通过都很难，采光极差，很灰暗，走廊两侧都是房间，很拥挤、很压抑。如果直接出门晒太阳，意外风险问题又得不到保障。
我在思考：难道要老人一年365天24小时都在这栋楼吗？你会把你的父母送过来吗？
答案是否定的。
第二、打消负面影响
你的物业成为闲置，一定有深层次的原因，找到这个原因，然后做个对比，未来如果做养老院会不会也被“闲置”或者不看好。
我经常举一个很极端的例子，如果这个物业里原来发生过谋杀案，而被大家拒绝，请不要再做养老了，因为老人更加迷信这些内容。
再举一个例子，如果这里原来因为紧邻火车道或者快速通道，车来车往，噪音比较大，短时间内改变不了现状，请你也不要做养老。
再比如原来附近有化工厂，物业闲置了，但是后来化工厂外迁，你的机会或许来了，可以考虑做养老，但是不要忘记上面讲的第一条。
你有考虑过这个问题吗？如果你非要在医院里做养老，请认真设计好自己的服务产品和目标人群，养老的本质是要延续有质量的晚年生活，而非仅仅停留在医疗护理上。
第三、改造型总成本低于新建总成本
有些人在算这个帐的时候都有一个误区，总觉得改造型项目肯定比新建项目投资少，如果你是这样思考的，建议你立即停止这样愚蠢的想法。
具体原因我不在这里详细说明，因为关于财务测算咱们可以讲上一天一夜，有机会给大家详细讲解养老项目的投入产出分析。
有一点你可以注意，那就是在你改建项目的过程中一定要做好装修改造实施方案，切不可拍脑袋想到哪里就改哪里，因为你改着改着就会发现，越深入越麻烦，越麻烦越花钱。
这就是改造项目的特点，一不小心几十万、几百万就没了。原本指望节省一次性投资来提高自己的价格优势，到最后项目品质感也没有提上来，自己的价格和竞争对手相差无几，甚至为了平衡理论上的财务报表，而把价格定的过高，价格高了，人也就相对少了。
在养老这条路上渐行渐远，悔恨不已。
